8 erfasste Fonds dieser Anlageklasse, mit Rücknahmebedingungen und laufenden Kosten aus dem Basisinformationsblatt. Direkt zur Fondsliste ↓
Semi-liquide Immobilienfonds — ELTIFs und Evergreen-Strukturen — kaufen Gebäude, deren Wert nicht täglich an einer Börse festgestellt, sondern in festen Abständen von Sachverständigen geschätzt wird; Rückgaben sind deshalb nur zu bestimmten Terminen, mit Fristen und Mengengrenzen möglich. Deutsche Anleger kennen das Prinzip länger als jeden ELTIF: Offene Immobilienfonds nach § 255 KAGB (24 Monate Mindesthaltefrist, 12 Monate Kündigungsfrist) sind die älteste semi-liquide Struktur des Marktes — geboren aus den Fondsschließungen der Finanzkrise 2008/09. Wer die Mechanik aus Gutachterbewertung, geglättetem NAV und begrenzter Rücknahme verstanden hat, kann beide Welten lesen und nüchtern vergleichen.
5 der 8 erfassten Immobilienfonds nehmen quartalsweise zurück; die Median-Kostenquote liegt bei 2,42 % p. a.
n = 8 · Kosten-Median aus 6 Fonds mit Kostenangabe · berechnet aus unserer Fondsdatenbank · Stand: Okt. 2026
Immobilienfonds kaufen Gebäude und Projekte — der Ertrag kommt aus den laufenden Mieten und der Wertänderung der Objekte, und diesen Wert stellt kein Markt fest, sondern ein Gutachter. Man unterscheidet nach Risikograd und nach Sektor.
Voll vermietete Qualitätsobjekte in guten Lagen mit langen Mietverträgen. Der Ertrag kommt vor allem aus der Miete — niedrigstes Risiko.
Solide Objekte mit etwas Verbesserungspotenzial — kleinere Modernisierungen, auslaufende Mietverträge neu verhandeln.
Objekte mit Leerstand, Sanierungsbedarf oder Umnutzungspotenzial. Der Ertrag kommt überwiegend aus der Wertsteigerung — mehr Chance, mehr Risiko.
Projektentwicklung und Neubau mit Bau- und Vermietungsrisiko. Das Rendite- und Risikoprofil liegt näher an Private Equity als am klassischen Bestandshalter.
Stabile Nachfrage, regulierte Mieten, kleinteilige Mieterstruktur — defensivster Sektor, in Deutschland politisch eng begleitet.
Lagerhallen und Verteilzentren — getragen vom Onlinehandel und dem Umbau der Lieferketten. Lange der Wachstumssektor schlechthin.
Die klassischen Sektoren — und die mit dem größten Strukturwandel: Homeoffice und E-Commerce haben Lage- und Qualitätsunterschiede dramatisch vergrößert.
Spezialimmobilien mit eigener Nachfragelogik: Rechenzentren (Digitalisierung), Pflege- und Gesundheitsimmobilien (Demografie), Hotels (Konjunktur).
Wenn du in Deutschland „Immobilienfonds“ hörst, denkst du wahrscheinlich an offene Immobilien-Publikumsfonds — hausInvest, UniImmo & Co. Strukturell sind sie semi-liquide Vehikel der ersten Generation: Sie halten illiquide Objekte, geben börsentäglich bewertete Anteile aus und begrenzen die Rückgabe über Fristen statt über Gates. § 255 KAGB verlangt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten, und die Rückgabe muss 12 Monate im Voraus unwiderruflich erklärt werden (§ 255 KAGB) — Gesetz, nicht Vorsicht einzelner Anbieter, und die Lehre aus 2008/09 (dazu unten mehr).
Ein ELTIF oder Evergreen-Fonds löst dasselbe Grundproblem — illiquide Objekte, rückgabewillige Anleger — mit anderen Werkzeugen: Statt einer gesetzlichen Frist für alle kombiniert er je nach Produkt Rücknahmetermine (oft monatlich oder quartalsweise), Kündigungsfristen (null bis zwölf Monate), Liquiditätspuffer und vor allem Gates — Obergrenzen je Termin, typisch 2–5 % des Fondsvermögens (siehe Gating-Kapitel). Beim offenen Immobilienfonds kennst du dein frühestes Ausstiegsdatum auf den Tag genau und bekommst dann regulär den vollen Betrag; beim semi-liquiden Vehikel kannst du formal öfter raus, aber ob dein Auftrag voll ausgeführt wird, hängt davon ab, wie viele andere gleichzeitig gehen wollen. Keines der beiden Systeme ist „besser“ — sie verschieben nur, wer wann welches Risiko trägt. Dritter Unterschied: der Inhalt. Deutsche offene Immobilienfonds sind fast durchweg Core-Vehikel mit gesetzlich begrenzter Fremdkapitalquote (max. 30 % Beleihung, § 254 KAGB); semi-liquide Private-Markets-Fonds reichen bis Value-Add und Development — mit anderem Risiko- und Gebührenprofil. Viertens die Bewertung: Dem OIF schreibt das KAGB unabhängige externe Bewerter, Rotation und regelmäßige Bewertung vor; die AIFMD/ELTIF-Regulierung verlangt Unabhängigkeit der Bewertungsfunktion, lässt aber mehr Spielraum im Verfahren (siehe Bewertung & NAV).
Der NAV eines Immobilienfonds ist die Summe von Gutachterwerten, nicht von Marktpreisen. Sachverständige schätzen, was ein Objekt bei geordneter Vermarktung erzielen sollte, und brauchen dafür Transaktionsevidenz — tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Objekte. Genau die fehlt in Stressphasen, weil kaum jemand verkauft; die Gutachten schreiben dann alte Vergleichswerte fort, und der NAV folgt dem Markt mit Verzögerung und gedämpftem Ausschlag, nach unten wie nach oben. Diese Glättung („Appraisal Smoothing“), ihre Verfahren und die Forschung dazu erklärt Bewertung & NAV.
Wie groß die Lücke werden kann, zeigte 2022: Börsennotierte US-REITs verloren −24,9 % (FTSE Nareit All Equity REITs), Blackstones BREIT — der größte nicht börsennotierte US-Immobilienfonds — wies für dasselbe Jahr +8,4 % aus (Anteilsklasse I, netto). Ein Teil der über 33 Prozentpunkte ist real (anderes Portfolio, viel Wohnen und Logistik im Sunbelt), ein erheblicher Teil Bewertungsmethodik — die Börse preist Erwartungen sofort, das Gutachten wartet auf Belege. Die Gegenprobe lieferte 2023: BREIT −0,5 %, während sich börsennotierte REITs bereits erholten. Beide Kurven beschreiben denselben Markt, nur zeitversetzt — ein stabiler NAV in fallenden Märkten ist deshalb zunächst eine Aussage über die Bewertungsmechanik, nicht über die Wertstabilität. Das deutsche Lehrstück dazu lieferte der offene Wohnfonds UniImmo Wohnen ZBI: Ende Juni 2024 nach einer Sonderbewertung um 16,7 % abgewertet, der Anteilspreis fiel an einem Tag von 50,74 auf 42,26 Euro (Union Investment, Juni 2024) — nicht weil die Häuser über Nacht schlechter wurden, sondern weil die Bewertung der Realität in einem Schritt hinterhersprang. Einen laufenden Realitätsabgleich gibt es auch hierzulande: Anteile vieler offener Immobilienfonds werden an der Börse gehandelt, 2023 zeitweise mit Abschlägen von bis zu 15 % auf den Rücknahmepreis (DAS INVESTMENT, 2023). Dieser Börsenkurs ist, wie der Zweitmarktabschlag bei Evergreens, oft der ehrlichere Stressindikator als der NAV.
2008/09, Deutschland. Offene Immobilienfonds boten faktisch tägliche Rückgabe auf ein illiquides Portfolio; als institutionelle Anleger in der Finanzkrise massenhaft Liquidität abzogen, setzten Fonds reihenweise die Rücknahme aus. Die nüchterne Bilanz der Ratingagentur Scope: 18 Fonds mit rund 26 Milliarden Euro Vermögen wurden geschlossen und abgewickelt; die Anlegerergebnisse reichten über rund neun Jahre von +0,8 % bis −54,8 %, im Schnitt etwa −22 % (Scope via immobilienmanager, 2018). Die Antwort des Gesetzgebers sind die heutigen Fristen des § 255 KAGB — Mindesthaltefrist und Kündigungsfrist ersetzen das Versprechen täglicher Liquidität, das nie haltbar war.
2016/2019, Großbritannien. Der Parallelfall mit anderem Regelwerk: Britische offene Immobilienfonds behielten die tägliche Rückgabe bei — binnen weniger Tage nach dem Brexit-Referendum froren sechs große Fonds mit rund 14,6 Milliarden Pfund ein, ein siebter schloss kurzzeitig (FCA, DP17/1). 2019 folgte die Aussetzung des M&G Property Portfolio (17 Monate, bis Mai 2021), 2020 stand der Sektor wegen „material valuation uncertainty“ fast komplett still. Im Oktober 2023 kündigte M&G die Abwicklung des einst milliardenschweren Fonds an — zuletzt noch rund 565 Millionen Pfund. Die Lehre ist dieselbe wie in Deutschland, nur ein Jahrzehnt später gezogen: Tägliche Liquidität und Immobilien vertragen sich nicht.
2022–2026, USA und Europa. Dann kam der Test der semi-liquiden Generation. BREIT bediente Rückgaben ab November 2022 15 Monate lang nur anteilig, kumuliert flossen über 15 Milliarden Dollar ab (Ablauf und Zahlen im Gating-Kapitel). Der Wettbewerber Starwood SREIT verschärfte im Mai 2024 sein Gate (von 2 %/Monat und 5 %/Quartal auf 0,33 %/Monat und 1 %/Quartal) und hat die Rücknahme seit dem 30. April 2026 weitgehend ausgesetzt (Stand: Aug. 2026). Parallel lief in Europa die Zinswende durch die Gutachten: Der INREV-Index für europäische Core-Fonds (European ODCE) verzeichnete im vierten Quartal 2023 mit −4,28 % sein zweitschwächstes Quartal seit Auflage (INREV). Münchener Büros verloren laut MSCI von Mitte 2022 bis Mitte 2024 rund 27 % an Wert, die europäische Büro-Leerstandsquote stieg bis Q3 2024 auf 8,5 % — der höchste Stand seit 2015, bei kräftig steigenden Spitzenmieten für moderne Flächen (JLL). Deutsche offene Immobilienfonds verloren in derselben Phase kumuliert über 11 Milliarden Euro an Nettomitteln; allein im Juli 2025 flossen 889 Millionen Euro ab, der schwächste Monat seit 2008 (Barkow Consulting). Der Unterschied zu 2008: Fristen und Gates hielten weitgehend, die Schwergewichte blieben offen — erst im Juni 2026 ging mit dem KanAm Leading Cities Invest (rund 350 Mio. €) der erste Publikumsfonds der aktuellen Abflusswelle in die Abwicklung. Die Mechanik funktionierte, wie sie im Prospekt beschrieben ist — nur eben so, wie sie beschrieben ist, nicht so, wie mancher sie sich vorgestellt hat.
Die Kennzahlen, die den NAV erden. Die Nettoanfangsrendite (Net Initial Yield: Nettomieteinnahmen ÷ Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten) ist die Brücke zwischen Bewertung und Markt: Liegt die im Gutachten unterstellte Bewertungsrendite deutlich unter den Anfangsrenditen aktueller Transaktionen, ist das Portfolio rechnerisch noch zu teuer bewertet und die Abwertung eine Frage der Zeit — genau diese Lücke baute sich 2022–2024 in Europa auf und schloss sich schrittweise. Die LTV (Loan-to-Value) ist der Risikohebel, der Objektverluste in NAV-Verluste übersetzt: Bei 40 % LTV wird aus −10 % Objektwert etwa −17 % Eigenkapitalwert. Die WAULT (gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge) misst, wie lange die Mieterträge vertraglich gesichert sind. Die Leerstandsquote immer zusammen mit der Flächenqualität lesen: 8,5 % Durchschnittsleerstand bei Rekordmietwachstum für Prime-Flächen (JLL, Q3 2024) heißt — der Durchschnitt beschreibt fast kein reales Objekt mehr. Und der Capex-Bedarf (Instandhaltung, energetische Sanierung) ist die stillste Kennzahl von allen: selten prominent im Factsheet, aber entscheidend dafür, wie viel von der Bruttomiete beim Anleger ankommt — die Abwertung des UniImmo Wohnen ZBI ging laut Scope maßgeblich auf den Portfolioaufbau in der Hochpreisphase, den geringen Anteil junger Objekte und eine unterdurchschnittliche Vermietungsquote zurück.
Typische Fehlinterpretationen: Ein stabiler NAV heißt oft nur, dass die Gutachten den Zinsänderungen noch um Quartale hinterherlaufen — und Ein- wie Ausstieg zum „alten“ NAV kann Anleger auf beiden Seiten bevorteilen oder benachteiligen. Ausschüttungsrendite ≠ Ertrag: Wer stabil ausschüttet, während der NAV fällt, zahlt teils aus der Substanz — Ausschüttung immer neben der NAV-Entwicklung lesen; unsere Detailseiten zeigen beides übereinander. Und der Vergleich „ELTIF-Rendite vs. OIF-Rendite“ über 2022–2024 vergleicht vor allem Bewertungsgeschwindigkeiten, nicht Managementleistung. Fragen an den Manager: Wer bewertet — extern, mit welcher Rotation, wie oft? Wie verhält sich die Bewertungsrendite zu aktuellen Marktanfangsrenditen? LTV auf Objekt- und Fondsebene, Zinsbindung, variable Verzinsung, Fälligkeiten der nächsten 24 Monate? WAULT und größte Mieter? Geplanter Capex über fünf Jahre? Ausführungsquote der letzten Rücknahmetermine? Referenzen: Geltner (1991) zu Appraisal Smoothing; RICS „Red Book“; INREV-Indizes als europäische Vergleichsbasis.
Ein ELTIF (European Long-Term Investment Fund) mit Immobilienschwerpunkt ist ein EU-reguliertes Fondsvehikel, das Privatanlegern Zugang zu direkt gehaltenen Immobilien oder Immobilien-Zielfonds gibt. Einheitliche gesetzliche Halte- und Kündigungsfristen wie beim deutschen offenen Immobilienfonds gibt es nicht — jeder ELTIF legt Rücknahmetermine, Fristen und Gates im Prospekt fest.
Beide halten illiquide Immobilien und begrenzen die Rückgabe — mit verschiedenen Werkzeugen. Der offene Immobilienfonds arbeitet mit gesetzlich fixen Fristen (24 Monate Mindesthaltefrist, 12 Monate Kündigungsfrist) und ist typischerweise ein Core-Produkt mit begrenztem Fremdkapital. ELTIFs und Evergreens arbeiten mit Rücknahmeterminen plus Gates (meist 2–5 % pro Termin), decken auch risikoreichere Strategien ab und unterscheiden sich stark untereinander. Ein pauschales „besser“ gibt es nicht.
Bei deutschen offenen Immobilienfonds gesetzlich 12 Monate, dazu 24 Monate Mindesthaltefrist (§ 255 KAGB). Bei semi-liquiden Fonds (ELTIF/Evergreen) reicht die Spanne je nach Produkt von null bis zwölf Monaten — plus die Möglichkeit, dass Rückgaben am Gate gekürzt werden.
Ja — die Aussetzung der Rücknahme ist in Stressphasen das letzte Werkzeug jeder offenen Immobilienstruktur, belegt in Deutschland (2008/09), Großbritannien (2016, 2019/20) und zuletzt bei US-Vehikeln (Starwood SREIT, seit April 2026). Fristen und Gates sollen das unwahrscheinlicher machen; ausschließen können sie es nicht.
Weil der NAV auf Gutachten beruht, die Transaktionsbelege brauchen und dem Markt deshalb nachlaufen — teils um Quartale. 2022 verloren börsennotierte US-REITs rund 25 %, während der größte private US-Immobilienfonds +8,4 % auswies; die Anpassung kam später. Ein stabiler NAV in fallenden Märkten sagt zunächst etwas über die Bewertungsmechanik, nicht über den echten Wert.
„Sicherer“ verwechselt zwei Ebenen. Die Liquiditätsregeln des OIF sind strenger und planbarer; das Portfoliorisiko hängt von Strategie (Core bis opportunistisch), Fremdkapital und Sektoren ab — vorsichtige und offensive Produkte gibt es in beiden Welten. Vergleiche beide Ebenen getrennt: Rücknahmemechanik und Portfolio.
Zuletzt geprüft: 16.10.2026 · Methodik · Keine Anlageberatung.
Rücknahme und laufende Kosten wie auf den Fondsseiten (laufende Kosten der dort genannten Anteilsklasse, aus dem Basisinformationsblatt) · Klick auf den Fondsnamen öffnet die Fondsseite. Interaktiv filtern und sortieren →
| Fonds | Anbieter | Rücknahme | laufende Kosten |
|---|---|---|---|
| Blackstone European Property Income Fund | Blackstone | monatlich | 0,70 % |
| Greenman NEXT ELTIF | Greenman Investments | quartalsweise | 2,50 % |
| Greenman OPEN ELTIF | Greenman Investments | quartalsweise | 7,28 % |
| LeanVal Private Debt Fonds | LeanVal Asset Management AG | quartalsweise | 2,70 % |
| Licus ELTIF - Real Estate Bridge Invest | Pegasus Vermögensmanagement GmbH | quartalsweise | 2,34 % |
| Nuveen Global Cities REIT Access Fund | Nuveen Real Estate | monatlich | – |
| Schroders Capital Semi-Liquid Global Real Estate Total Return | Schroders Capital | quartalsweise | 1,27 % |
| UBS (Lux) Real Estate Funds Selection - Global | UBS Asset Management | monatlich | – |