9 erfasste Fonds dieser Anlageklasse, mit Rücknahmebedingungen und laufenden Kosten aus dem Basisinformationsblatt. Direkt zur Fondsliste ↓
Von Niko Hatziiosifidis · zuletzt geprüft 23.08.2026
Semi-liquide Immobilienfonds — ELTIFs und Evergreen-Strukturen — kaufen Gebäude, deren Wert nicht täglich an einer Börse festgestellt, sondern in festen Abständen von Sachverständigen geschätzt wird; Rückgaben sind deshalb nur zu bestimmten Terminen, mit Fristen und Mengengrenzen möglich. Deutsche Anleger kennen dieses Prinzip länger als jeder ELTIF: Offene Immobilienfonds nach § 255 KAGB sind mit ihren 24 Monaten Mindesthaltefrist und 12 Monaten Kündigungsfrist die älteste semi-liquide Struktur des Marktes — geboren aus den Fondsschließungen der Finanzkrise 2008/09. Wer die Mechanik aus Gutachterbewertung, geglättetem NAV und begrenzter Rücknahme einmal verstanden hat, kann beide Welten lesen — und ihre Unterschiede nüchtern vergleichen.
5 der 9 erfassten Immobilienfonds nehmen quartalsweise zurück; die Median-Kostenquote liegt bei 2,30 % p. a.
n = 9 · Kosten-Median aus 5 Fonds mit Kostenangabe · berechnet aus unserer Fondsdatenbank · Stand: Aug. 2026
Immobilienfonds kaufen Gebäude und Projekte — der Ertrag kommt aus zwei Quellen: den laufenden Mieten und der Wertänderung der Objekte. Anders als bei Aktien stellt kein Markt täglich einen Preis fest: Den Wert schätzen Gutachter in festen Abständen. Das glättet die Kurve, heißt aber auch: Der ausgewiesene NAV läuft dem echten Markt hinterher — nach oben wie nach unten. Man unterscheidet nach Risikograd und nach Sektor.
Voll vermietete Qualitätsobjekte in guten Lagen mit langen Mietverträgen. Der Ertrag kommt vor allem aus der Miete — niedrigstes Risiko.
Solide Objekte mit etwas Verbesserungspotenzial — kleinere Modernisierungen, auslaufende Mietverträge neu verhandeln.
Objekte mit Leerstand, Sanierungsbedarf oder Umnutzungspotenzial. Der Ertrag kommt überwiegend aus der Wertsteigerung — mehr Chance, mehr Risiko.
Projektentwicklung und Neubau mit Bau- und Vermietungsrisiko. Das Rendite- und Risikoprofil liegt näher an Private Equity als am klassischen Bestandshalter.
Stabile Nachfrage, regulierte Mieten, kleinteilige Mieterstruktur — defensivster Sektor, in Deutschland politisch eng begleitet.
Lagerhallen und Verteilzentren — getragen vom Onlinehandel und dem Umbau der Lieferketten. Lange der Wachstumssektor schlechthin.
Die klassischen Sektoren — und die mit dem größten Strukturwandel: Homeoffice und E-Commerce haben Lage- und Qualitätsunterschiede dramatisch vergrößert.
Spezialimmobilien mit eigener Nachfragelogik: Rechenzentren (Digitalisierung), Pflege- und Gesundheitsimmobilien (Demografie), Hotels (Konjunktur).
Wenn du in Deutschland „Immobilienfonds“ hörst, denkst du wahrscheinlich an offene Immobilien-Publikumsfonds — hausInvest, UniImmo & Co. Das ist der beste Einstieg in dieses Kapitel, denn strukturell sind diese Fonds nichts anderes als semi-liquide Vehikel der ersten Generation: Sie halten illiquide Objekte, geben aber börsentäglich bewertete Anteile aus, und sie begrenzen die Rückgabe über Fristen statt über Gates. Die Regeln stehen in § 255 KAGB: Anteile dürfen erst nach einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten zurückgegeben werden, und die Rückgabe muss 12 Monate im Voraus unwiderruflich erklärt werden (§ 255 KAGB). Diese Fristen sind keine Erfindung vorsichtiger Anbieter, sondern Gesetz — und eine direkte Antwort auf 2008/09, als die tägliche Rückgabe zum Konstruktionsfehler wurde (dazu unten mehr).
Ein ELTIF oder Evergreen-Fonds löst dasselbe Grundproblem — illiquide Objekte, rückgabewillige Anleger — mit anderen Werkzeugen: Statt einer festen gesetzlichen Frist für alle kombiniert er je nach Produkt Rücknahmetermine (oft monatlich oder quartalsweise), Kündigungsfristen (von null bis zwölf Monaten), Liquiditätspuffer und vor allem Gates — prozentuale Obergrenzen je Termin, typisch 2–5 % des Fondsvermögens (siehe Gating-Kapitel). Der praktische Unterschied: Beim offenen Immobilienfonds kennst du dein frühestes Ausstiegsdatum auf den Tag genau, bekommst dann aber regulär den vollen Betrag; beim semi-liquiden Vehikel kannst du formal öfter raus, aber ob dein Auftrag voll ausgeführt wird, hängt davon ab, wie viele andere gleichzeitig gehen wollen. Das eine System verteilt die Wartezeit planbar auf alle, das andere flexibel nach Andrang. Keines ist „besser“ — sie verschieben nur, wer wann welches Risiko trägt. Dritter Unterschied: der Inhalt. Deutsche offene Immobilienfonds sind fast durchweg Core-Vehikel mit gesetzlich begrenzter Fremdkapitalquote (max. 30 % Beleihung, § 254 KAGB); semi-liquide Private-Markets-Fonds decken die ganze Bandbreite bis Value-Add und Development ab — mit entsprechend anderem Risiko- und Gebührenprofil. Und viertens die Bewertung: Beim OIF schreibt das KAGB unabhängige externe Bewerter, Rotation und regelmäßige Bewertung vor; bei ELTIFs verlangt die AIFMD/ELTIF-Regulierung Unabhängigkeit der Bewertungsfunktion, lässt aber mehr Spielraum im Verfahren (siehe Bewertung & NAV).
Der NAV eines Immobilienfonds ist die Summe von Gutachterwerten, nicht von Marktpreisen. Sachverständige ermitteln — in Deutschland im Ertragswertverfahren, international nach dem RICS „Red Book“ — was ein Objekt bei geordneter Vermarktung erzielen sollte. Dafür brauchen sie Transaktionsevidenz: tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Objekte. Genau die fehlt in Stressphasen, weil kaum jemand verkauft — die Gutachten schreiben dann notgedrungen alte Vergleichswerte fort. Das Ergebnis ist die bekannte Glättung: Der NAV folgt dem Markt mit Verzögerung und gedämpftem Ausschlag, nach unten wie nach oben. In der Forschung heißt das „Appraisal Smoothing“ und ist seit den Arbeiten von David Geltner Anfang der 1990er gut dokumentiert.
Wie groß die Lücke werden kann, hat 2022 jeder sehen können, der zwei Kurse nebeneinanderlegte: Börsennotierte US-REITs verloren im Jahr 2022 −24,9 % (FTSE Nareit All Equity REITs) — der größte nicht börsennotierte US-Immobilienfonds, Blackstones BREIT, wies für dasselbe Jahr +8,4 % aus (Anteilsklasse I, netto). Über 33 Prozentpunkte Differenz für dieselbe Anlageklasse im selben Jahr. Ein Teil davon ist real (anderes Portfolio, viel Wohnen und Logistik im Sunbelt), ein erheblicher Teil ist Bewertungsmethodik — die Börse preist Erwartungen sofort, das Gutachten wartet auf Belege. Die Gegenprobe lieferten die Folgejahre: 2023 wies BREIT −0,5 % aus, während sich börsennotierte REITs bereits erholten. Beide Kurven beschreiben denselben Markt, nur zeitversetzt. Für dich heißt das: Ein stabiler NAV in fallenden Märkten ist zunächst eine Aussage über die Bewertungsmechanik, nicht über die Wertstabilität. Deutsche Anleger haben dafür seit 2024 ein Lehrstück im eigenen Markt: Der offene Wohnfonds UniImmo Wohnen ZBI wurde Ende Juni 2024 nach einer Sonderbewertung um 16,7 % abgewertet — der Anteilspreis fiel von 50,74 auf 42,26 Euro, an einem Tag (Union Investment, Juni 2024). Nicht weil die Häuser über Nacht schlechter wurden, sondern weil die Bewertung der Realität in einem Schritt hinterhersprang. Einen laufenden Realitätsabgleich gibt es übrigens auch hierzulande: Anteile vieler offener Immobilienfonds werden an der Börse gehandelt — 2023 zeitweise mit Abschlägen von bis zu 15 % auf den offiziellen Rücknahmepreis (DAS INVESTMENT, 2023). Dieser Börsenkurs ist, wie der Zweitmarktabschlag bei Evergreens, oft der ehrlichere Stressindikator als der NAV.
2008/09, Deutschland. Offene Immobilienfonds boten damals faktisch tägliche Rückgabe auf ein illiquides Portfolio. Als in der Finanzkrise institutionelle Anleger massenhaft Liquidität abzogen, mussten Fonds reihenweise die Rücknahme aussetzen. Das Ende der Geschichte, nüchtern bilanziert von der Ratingagentur Scope: 18 Fonds mit rund 26 Milliarden Euro Vermögen wurden geschlossen und abgewickelt; die Ergebnisse für Anleger reichten über rund neun Jahre von +0,8 % bis −54,8 %, im Schnitt etwa −22 % (Scope via immobilienmanager, 2018). Die Antwort des Gesetzgebers waren die heutigen Fristen des § 255 KAGB — Mindesthaltefrist und Kündigungsfrist ersetzen das Versprechen täglicher Liquidität, das nie haltbar war.
2016/2019, Großbritannien. Der Parallelfall mit anderem Regelwerk: Britische offene Immobilienfonds behielten die tägliche Rückgabe bei — und binnen weniger Tage nach dem Brexit-Referendum froren sechs große Fonds mit rund 14,6 Milliarden Pfund ein; ein siebter schloss kurzzeitig (FCA, DP17/1). 2019 folgte die Aussetzung des M&G Property Portfolio (17 Monate, bis Mai 2021), 2020 stand der Sektor wegen „material valuation uncertainty“ praktisch komplett still. M&G kündigte im Oktober 2023 die Abwicklung seines einst milliardenschweren Fonds an — bei zuletzt noch rund 565 Millionen Pfund Volumen. Die Lehre ist dieselbe wie in Deutschland, nur ein Jahrzehnt später gezogen: Tägliche Liquidität und Immobilien vertragen sich nicht.
2022–2026, USA und Europa. Die semi-liquide Generation wurde ab Ende 2022 getestet. BREIT zog ab November 2022 sein Gate (2 % des NAV pro Monat, 5 % pro Quartal) und bediente Rückgaben 15 Monate lang nur anteilig; erst im Februar 2024 wurden erstmals wieder 100 % eines Monats ausgezahlt — kumuliert flossen über 15 Milliarden Dollar ab (siehe Gating-Kapitel). Der Wettbewerber Starwood SREIT verschärfte im Mai 2024 sein Gate (von 2 %/Monat und 5 %/Quartal auf 0,33 %/Monat und 1 %/Quartal) und setzte die Rücknahme zum 30. April 2026 schließlich weitgehend aus — daran hat sich bis heute nichts geändert (Stand: Aug. 2026). Parallel lief in Europa die Zinswende durch die Gutachten: Der INREV-Index für europäische Core-Fonds (European ODCE) verzeichnete im vierten Quartal 2023 mit −4,28 % sein zweitschwächstes Quartal seit Auflage (INREV), Münchener Büros verloren laut MSCI von Mitte 2022 bis Mitte 2024 rund 27 % an Wert, und die europäische Büro-Leerstandsquote stieg bis Q3 2024 auf 8,5 % — den höchsten Stand seit 2015, bei gleichzeitig kräftig steigenden Spitzenmieten für moderne Flächen (JLL). Deutsche offene Immobilienfonds verloren in derselben Phase kumuliert über 11 Milliarden Euro an Nettomitteln; allein im Juli 2025 flossen 889 Millionen Euro ab — der schwächste Monat seit 2008 (Barkow Consulting). Der Unterschied zu 2008: Die Fristen und Gates hielten weitgehend. Die Schwergewichte blieben offen — erst im Juni 2026 ging mit dem KanAm Leading Cities Invest (rund 350 Mio. €) der erste Publikumsfonds der aktuellen Abflusswelle in die Abwicklung. Die Mechanik funktionierte, wie sie im Prospekt beschrieben ist — nur eben so, wie sie beschrieben ist, nicht so, wie mancher sie sich vorgestellt hat.
Bewertungszyklus einpreisen. Gutachterliche Bewertungen folgen Zinsänderungen mit teils mehreren Quartalen Abstand — die Anpassungsrunden 2022–2024 haben das deutlich gezeigt. Der NAV ist eine geglättete Größe; Ein- und Ausstieg zum „alten“ NAV kann Anleger auf beiden Seiten bevorteilen oder benachteiligen.
Fremdkapitalquote (LTV) ist der Risikohebel. Ein moderater Wertverlust der Objekte wirkt über den Kredithebel überproportional auf den NAV. LTV auf Objekt- und Fondsebene zusammen betrachten, ebenso Zinsbindung und Refinanzierungstermine.
Ausschüttung ist nicht gleich Ertrag. Manche Vehikel schütten stabil aus, obwohl der NAV fällt — die Ausschüttung speist sich dann teils aus Substanz. Ausschüttungsrendite immer neben der NAV-Entwicklung lesen; unsere Detailseiten zeigen beides übereinander.
Die Kennzahlen, die den NAV erden. Die Nettoanfangsrendite (Net Initial Yield: Nettomieteinnahmen ÷ Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten) ist die zentrale Brücke zwischen Bewertung und Markt: Liegt die im Gutachten unterstellte Bewertungsrendite deutlich unter den Anfangsrenditen aktueller Transaktionen, ist das Portfolio rechnerisch noch zu teuer bewertet — die Abwertung ist dann eine Frage der Zeit. Genau diese Lücke hat sich 2022–2024 in Europa aufgebaut und schrittweise geschlossen. Die LTV (Loan-to-Value) übersetzt Objektverluste in NAV-Verluste: Bei 40 % LTV wird aus −10 % Objektwert etwa −17 % Eigenkapitalwert; auf Objekt- und Fondsebene prüfen, dazu Zinsbindung und Refinanzierungsfälligkeiten. Die WAULT (gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge) misst, wie lange die Mieterträge vertraglich gesichert sind. Die Leerstandsquote immer zusammen mit der Flächenqualität lesen: 8,5 % Durchschnittsleerstand bei Rekordmietwachstum für Prime-Flächen (JLL, Q3 2024) heißt — der Durchschnitt beschreibt fast kein reales Objekt mehr. Und der Capex-Bedarf (Instandhaltung, energetische Sanierung) ist die stillste Kennzahl von allen: Er steht selten prominent im Factsheet, entscheidet aber, wie viel von der Bruttomiete beim Anleger ankommt — die Abwertung des UniImmo Wohnen ZBI ging laut Scope maßgeblich auf den Portfolioaufbau in der Hochpreisphase, den geringen Anteil junger Objekte und eine unterdurchschnittliche Vermietungsquote zurück.
Typische Fehlinterpretationen: Stabiler NAV ≠ stabiler Wert (er kann schlicht bedeuten, dass die Transaktionsevidenz fehlt); Ausschüttungsrendite ≠ Ertrag (Ausschüttungen können aus Substanz fließen); Volatilität aus NAV-Zeitreihen unterschätzt das Risiko systematisch (Glättung); und der Vergleich „ELTIF-Rendite vs. OIF-Rendite“ über 2022–2024 vergleicht vor allem Bewertungsgeschwindigkeiten, nicht Managementleistung. Fragen an den Manager: Wer bewertet — extern, mit welcher Rotation, wie oft? Wie verhält sich die Bewertungsrendite zu aktuellen Marktanfangsrenditen? LTV, variable Verzinsung, Fälligkeiten der nächsten 24 Monate? WAULT und größte Mieter? Geplanter Capex über fünf Jahre? Ausführungsquote der letzten Rücknahmetermine? Referenzen: Geltner (1991) zu Appraisal Smoothing; RICS „Red Book“; INREV-Indizes als europäische Vergleichsbasis.
Ein ELTIF (European Long-Term Investment Fund) mit Immobilienschwerpunkt ist ein EU-reguliertes Fondsvehikel, das Privatanlegern Zugang zu direkt gehaltenen Immobilien oder Immobilien-Zielfonds gibt. Anders als beim deutschen offenen Immobilienfonds gibt es keine einheitlichen gesetzlichen Halte- und Kündigungsfristen — jeder ELTIF definiert Rücknahmetermine, Fristen und Gates selbst im Prospekt.
Beide halten illiquide Immobilien und begrenzen die Rückgabe — aber mit verschiedenen Werkzeugen. Der offene Immobilienfonds arbeitet mit gesetzlich fixen Fristen (24 Monate Mindesthaltefrist, 12 Monate Kündigungsfrist) und ist typischerweise ein Core-Produkt mit begrenztem Fremdkapital. ELTIFs und Evergreens arbeiten mit Rücknahmeterminen plus Gates (meist 2–5 % pro Termin), decken auch risikoreichere Strategien ab und unterscheiden sich stark untereinander. Ein pauschales „besser“ gibt es nicht.
Bei deutschen offenen Immobilienfonds gesetzlich 12 Monate, zusätzlich gilt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten (§ 255 KAGB). Bei semi-liquiden Fonds (ELTIF/Evergreen) reicht die Spanne je nach Produkt von null bis zwölf Monaten — plus die Möglichkeit, dass Rückgaben am Gate gekürzt werden.
Ja — die Aussetzung der Rücknahme ist in Stressphasen das letzte Werkzeug jeder offenen Immobilienstruktur, in Deutschland (2008/09), Großbritannien (2016, 2019/20) und zuletzt bei US-Vehikeln (Starwood SREIT, seit April 2026) belegt. Die heutigen Fristen und Gates sollen genau das unwahrscheinlicher machen, ausschließen können sie es nicht.
Weil der NAV auf Gutachten beruht, die Transaktionsbelege brauchen und dem Markt deshalb nachlaufen — teils um Quartale. 2022 verloren börsennotierte US-REITs rund 25 %, während der größte private US-Immobilienfonds +8,4 % auswies; die Anpassung kam später. Ein stabiler NAV in fallenden Märkten sagt zunächst etwas über die Bewertungsmechanik, nicht über den echten Wert.
„Sicherer“ verwechselt zwei Ebenen. Die Liquiditätsregeln des OIF sind strenger und planbarer; das Portfoliorisiko hängt dagegen von Strategie (Core bis opportunistisch), Fremdkapital und Sektoren ab — hier gibt es vorsichtige und offensive Produkte in beiden Welten. Vergleiche immer beide Ebenen getrennt: Rücknahmemechanik und Portfolio.
Zuletzt geprüft: 23.08.2026 · Methodik · Keine Anlageberatung.
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| Fonds | Anbieter | Rücknahme | laufende Kosten |
|---|---|---|---|
| Amundi Realti | Amundi | keine | 1,63 % |
| Blackstone European Property Income Fund | Blackstone | monatlich | 1,3 % |
| Greenman NEXT ELTIF | Greenman Investments | quartalsweise | 2,5 % |
| Greenman OPEN ELTIF | Greenman Investments | quartalsweise | – |
| LeanVal Private Debt Fonds | LeanVal Asset Management AG, Frankfurt am Main | quartalsweise | 2,5 % |
| Licus ELTIF - Real Estate Bridge Invest | Pegasus Vermögensmanagement GmbH | quartalsweise | 2,3 % |
| Nuveen Luxembourg UCI II SICAV S.A. - Global Cities | Nuveen Real Estate | – | |
| Schroders Capital Semi-Liquid Global Real Estate Total Return | Schroders Capital | quartalsweise | – |
| UBS (Lux) Real Estate Funds Selection - Global | UBS Asset Management | monatlich | – |